Muokattu, lyhennelmä Kirsi Salon tekstistä Kotitalo lehdessä
Kiinteistöliitto on uusinut vastuunjakotaulukkonsa siten, että muun muassa pesualtaiden hajulukkojen puhdistaminen ja ilmanvaihdon suodattimien vaihto ovat nyt taloyhtiön vastuulla.
Mitä muutos tarkoittaa?
Jo aiemmin Isännöintiliitto ja monet kiinteistöjuristit ovat noudattaneet vastuunjaosta tulkintaa, jossa taloyhtiöllä on laajempi vastuu kunnossapidosta. Kiinteistöliiton tulkintamuutos on siis samassa linjassa alan muiden toimijoiden kanssa. Moni taloyhtiö on jo aiemmin noudattanut vastuunjakoa, jossa yhtiö hoitaa kunnossapitoa keskimääräistä laajemmin eli huolehtii myös perusjärjestelmiin liittyvistä huoltotoimista.
Miksi taloyhtiöiden pitäisi vastata kunnossapidosta laajasti?
Kyseessä on taloyhtiön keino hallita riskejä. Monikaan ei osaa tai pysty hoitamaan esimerkiksi hajulukon puhdistusta oikein. Väärin koottu hajulukko voi aiheuttaa vesivahingon, joka maksaa kerrostalossa jopa kymmeniätuhansia euroja.
Hallitus päättää, miten taloyhtiö käytännössä järjestää huoltotyöt. Huoltotoimet teetetään ammattilaisilla ja kustannukset katetaan hoitovastikkeella. Kustannuksiin varaudutaan talousarviossa. Tämä ei haittaa yhtiön taloutta. On edullisempaa hoitaa kunnossapito ennakoivasti, kuin korjata vahinkoja.
Kuka määrää kunnossapitovastuusta?
Kunnossapitovastuun määrää asunto-osakeyhtiölaki, joka määrittelee sen pähkinänkuoressa näin:
Osakkaan vastuulla ovat huoneiston sisäosat.
Taloyhtiö vastaa huoneistoissa olevista rakenteista ja eristeistä sekä rakennuksen perusjärjestelmistä. Perusjärjestelmiä ovat rakennuksen lämmitys-, viemäri-, ilmanvaihto-, sähkö- ja käyttövesijärjestelmät.
Koska laki jättää joissakin asioissa tulkinnanvaraa, kannattaa taloyhtiöissä noudattaa kiinteistöalan ammattilaisten suosituksia. Kannattaa siis ottaa käyttöön vastuunjako, jossa suodattimet ja hajulukot ovat yhtiön vastuulla, jos näin ei ole jo aiemmin toimittu.
Lain mukaisesta kunnossapitovastuusta voidaan poiketa yhtiöjärjestyksessä. Yhtiöjärjestyksen määräys on ensisijainen, eli jos yhtiöjärjestykseen kirjataan vaikkapa osakkaille poikkeavia ja laajoja vastuita, ei osakas voi näistä vastuistaan luistaa lakiin vedoten.
Onko vastuunjakoa nyt pakko muuttaa?
Ei, mutta se on suositeltavaa. Jos hajulukot ja suodattimet halutaan jättää edelleen osakkaan vastuulle, siitä kannattaa mainita yhtiöjärjestyksessä ja tiedottaa asiasta.
Mikäli kunnossapitotyöt halutaan tehdä talkoilla, täytyy osakkaita ja asukkaita muistuttaa säännöllisesti heidän velvollisuuksistaan. Koska ketään ei voi pakottaa talkoisiin, taloyhtiön kannattaa säännöllisesti kartoittaa huoneistot ja tilata työt ammattilaisilta. Kirkkonummen Huollon kiinteistönhoitajat ovat saaneet koulutuksen ja osaavat ko. työt. Kustannukset katetaan hoitovastikkeella.
Osakkaan tehtävä?
Osakkaan tehtävänä on ilmoittaa tukoksista huoltoyhtiölleen Kirkkonummen Huoltoon. Asukas havaitsee tukoksen, joten hän myös ilmoittaa siitä. Jos huoneisto on vuokrattu, vuokralainen ilmoittaa tukoksesta sekä vuokranantajalleen että huoltoyhtiölle. Asukkaan tulee myös itse yrittää avata tukos viemärinavausaineella ennen huoltopyyntöä.
Juttua varten on haastateltu Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jaana Sallménia.
3.4.2019