Vaasan hovioikeus (S 18/730) teki kesäkuussa ratkaisun siitä, että taloyhtiö oli vastuussa osakkeenostajalle vahingosta, jonka aiheutti hallituksen ylimalkainen, asiantuntijalausuntoon perustumaton kunnossapitotarveselvitys. Osakkaan vahinkoa oli liian korkea kauppahinta, jonka osakas oli tämän tiedon varassa maksanut.
Ratkaisu on ensimmäinen, jossa hallituksen näppituntumalla tehty selvitys johti korvausvastuuseen, ja on siksi mielenkiintoinen. Tähän asti on lähinnä kiinteistöalan juristien kesken pohdiskeltu, voisiko vastuu todella syntyä ja miten huolimattomuuden ja liikaa maksetun kauppahinnan välinen syy-yhteys lopulta kestää.
Isännöitsijäntodistuksen liitteenä olleessa, vuosia 2014–2018 koskeneessa kunnossapitotarveselvityksessä hallitus totesi, että ”putkiremontti ei ole tällä hetkellä ajankohtainen”. Todistuksesta oli siis saanut sen käsityksen, ettei talossa olisi putkiston uusimistarvetta mainitulla aikavälillä. Hovioikeuden mukaan kiinteistön iän (rakennusvuosi 1961) vuoksi huolellinen menettely olisi edellyttänyt ainakin kiinteistön tärkeimpien järjestelmien ja rakenteiden kunnon selvittämistä. Koska yhtiö ei ollut toteuttanut tällaista asianmukaista kiinteistön kunnon seurantaa, oli se ottanut riskin kunnossapitotarveselvityksessä ilmoitetun tiedon virheellisyydestä. Johtopäätöksenä oli, että yhtiö oli aiheuttanut osakkaalle vahingon, koska putkien uusiminen toteutui aiemmin kuin osakkaalla oli yhtiöltä saamansa tiedon perusteella aihetta olettaa.
”Ratkaisu korostaa suunnitelmallisen kiinteistönpidon merkitystä entisestään.”
Ratkaisu sisältää kaksi tärkeää pointtia. Ensinnäkin se korostaa suunnitelmallisen kiinteistönpidon merkitystä entisestään. Nykyinen lakisääteinen viisivuotissuunnittelu ei kuitenkaan riitä, vaan katse tulisi suunnata vähintään 10 vuoden päähän. Isännöintiliitto onkin vienyt asunto-osakeyhtiölaista vastaavaan oikeusministeriöön viestiä siitä, että ainakin isommissa, yli 10 huoneiston taloyhtiöissä kunnossapitotarpeet tulisi hahmottaa 10 vuoden aikajänteellä.
Toinen ratkaisun anti on se, että kunnossapitotarveselvityksen tulee perustua teknisen asiantuntijan tekemään tarkastukseen. Viimeistään hovin ratkaisun myötä asia on päivänselvä. Myös tästä laadullisesta aspektista on keskusteltu oikeusministeriön kanssa. Selvästikään nykypykälät eivät riitä turvaamaan osakkaiden – ei nykyisten, eikä tulevien – tiedonsaantia.
Ratkaisu korostaa myös osaavan isännöinnin merkitystä: kun taloyhtiön kumppanina on isännöinnin ammattilainen, hallintoa ei hoideta ”mutu-tiedon” varassa, vaan faktaan ja asiantuntijaselvityksiin perustuen.
PS. Ratkaisu ei ole vielä lainvoimainen, koska taloyhtiö on hakenut asiassa valituslupaa korkeimmalta oikeudelta. Mielenkiinnolla jäämme odottamaan, päätyykö asia ylimpien oikeusoppineiden ratkottavaksi.
Isännöintiliitto 1.10.2019
7.10.2019