Monella on sellainen käsitys, että matala hoitovastike on aina parempi. Lähtökohtaisesti näin on. Tasainen hoitovastike taas on merkki hyvästä kiinteistönpidosta. Puntaroidaan asiaa kuitenkin hieman pintaa syvemmältä ja katsotaan, miten matala hoitovastike voidaan saavuttaa ja vastaavasti miksi hieman korkeampi hoitovastike ei olekaan huono juttu.
Hoitovastike
Hoitovastike on kuukausittainen As Oy:n osakkailta perittävä maksu. Maksun määräytymisperusteet löytyvät yhtiöjärjestyksestä. Hoitovastikkeella katetaan taloyhtiön ylläpitokustannuksia, kuten lämmityskuluja, isännöintiä, kiinteistöhuoltoa, siivousta sekä kiinteistöveroa. Vastike määritellään laaditun talousarvion perusteella ja se vahvistetaan yhtiökokouksessa vuosittain.
– Hoitokulujen oikeasta tasosta kertoo se, että talousarvion tulot ja menot ovat tasan, kerrotaan Kirkkonummen Huollon isännöintipalvelusta.
Hoitovastiketta matalammaksi
Hoitovastike on suoraan pois osakkaan kukkarosta. Hoitovastikkeeseen vaikuttavat taloyhtiön kaikki kustannukset ja tuotot, joten yhtä yksittäistä syytä eri tasoisille hoitovastikkeille ei ole. Suurin merkitys on luonnollisesti taloyhtiön isoimmalla kuluerällä eli lämmityksellä.
– Investoimalla maalämmitykseen, lämmöntalteenottoon, vettä säästäviin suihkuihin ja poresuuttimiin, vaihdetaan valaistus LED-lamppuihin, huolehditaan siitä, että ikkunat ja ovet ovat kunnossa ja tiiviit ja muilla vastaavilla toimilla saadaan aikaan huomattavia säästöjä, jotka pienentävät hoitovastiketta.
Mikäli taloyhtiö on suuri jakautuvat kustannukset suuremmalle määrälle neliöitä, jolloin kustannukset ovat pienemmät yhtä asuinneliötä kohden verrattuna pieniin taloyhtiöihin.
Koska lämmitys on taloyhtiön suurin yksittäinen menoerä, kannattaa selvittää, voiko esim. maalämpöön siirtymällä saada säästöä. Maalämpö on samalla ilmastoteko, joka säästää luontoa. Sijoituksen tuotto on useimmiten yli 10 % /vuosi, eli suurempi kun missään muussa sijoitusmuodossa tällä hetkellä.
Ostoenergian vaikutus Suomen kauppataseeseen on satamiljoonainen. Hiilidioksidipäästöjen väheneminen on megatonniluokkaa, kun Suomessa jo nyt asennetut lämpöpumpput keräävät lähienergiaa talojen ympäriltä maasta, kalliosta tai ilmasta.
Myös “vuotavasta” julkisivusta voi aiheutua lämpöhukkaa. Ikkunoiden, ulko- ja parvekeovien tiivistämisellä sekä parvekelasituksilla voi saada merkittäviäkin lämmityssäästöjä aikaiseksi. Yleisten tilojen lämmönsäätö kannattaa asettaa oikeaksi. Näistä kertyy vuositasolla reilusti turhaa kustannusta.
Sähkö on myös taloyhtiön kuluerä. Sähkönkulutukseen voidaan saada säästöjä asentamalla liiketunnistimilla toimiva valaistus rappukäytäviin ja vaihtamalla valaisimiin LED-lamput. Myös taloyhtiön saunan lämmittäminen kannattaa sopeuttaa todelliseen käyttöön.
Kiinteistövero näyttelee hoitokuluissa isoa osaa. Kiinteistöveron määrä näyttääkin olevan arvonlisäveron kaltainen lypsylehmä, jota sopivin väliajoin korotetaan kattamaan huonon taloudenpidon myötä syntyneitä kustannuksia.
Isännöinti-, kiinteistönhuolto- ja siivouskustannukset katetaan myös hoitovastikkeesta. Isännöintisopimuksen osalta on syytä tarkistaa, että sopimukseen sisältyvät osat ovat tarvittavan laajat, ettei ylimääräisille lisälaskutuksella jää hallitsemattoman suurta osaa.
Vedenkulutusta kannattaa myös tehostaa ainakin silloin, jos asukkaat maksavat kiinteää vesimaksua. Jos asukkaat maksavat vedestä kulutuksen mukaan, vedensäästötoimenpiteistä ei ole taloyhtiölle suoranaista hyötyä. Vedenkulutusta voidaan säästää vaihtamalla asuntoihin vettä säästävät suuttimet ja suihkuhanat. Nämä maksavat itsensä takaisin pääsääntöisesti alle vuodessa. Lisäksi on tarkistettava, ettei asunnoissa ole turhia vuotavia vesikalusteita. Yksikin vuotava wc-pönttö saattaa maksaa satoja euroja vuodessa.
Asukkaiden valistus veden ja energiankäytön suhteen on toimenpide, josta voi syntyä isojakin säästöjä. Asukkaiden motivaation kohottaminen säästötalkoisiin on suositeltavaa jo ilmastotalkoidenkin näkökulmasta.
Korkeampi hoitovastike?
Kun kiinteistöä ja sen kuntoa hoidetaan kunnolla, syntyy siitä kuluja. Kyseessä on taloyhtiön kunnosta huolehtimista eli ihmisten omaisuuden hyvää ylläpitoa. Vaikka hoitovastike on kulu, se on myös investointi, johon kannattaa sijoittaa, sillä huolehditaan omaisuuden arvon säilymisestä.
– Otetaanpa esimerkki. Taloyhtiöön on valittu halvin mahdollinen huolto-, siivous- ja jätehuoltosopimus. Millainen vaikutelma jää talosta, jossa on epäsiisti rappukäytävä, nurmikko rehottaa ja roskiksia ympäröi haiseva roskapussikasa. Ja sitten yhtiön edustaja pommittaa kutakin palveluntuottajaa reklamaatioilla hengästyksiin asti, eikä millään halua ymmärtää, että halpa hinta tarkoittaa sitä, että on ostettu vähemmän aikaa palvelujen tuottamiseen.
Rappukäytävistä ja pihapiiristä huolehtiminen vaikuttaa taloyhtiön profiiliin ja houkuttelee asukkaita. Ei välttämättä kannata jokaista euroa nipistää vaan mieluummin investoida hieman yleiseen siisteyteen, joka tarkoittaa myös parempaa myytävyyttä, kun halutaan luopua asunnosta. Kiinteistöhuoltoyritys, joka osaa asiansa, jonka talous on kunnossa ja jolla on tarvittava valmius hoitaa annetut tehtävät on paras valinta.
Isännöintiin kannattaa myös satsata. Asioiden sujuvuuden kannalta on paras, että yhtiötä isännöi pätevä isännöitsijä, jolla on tarvittavan laaja taustaorganisaatio niin taloudellisessa mielessä, kun rakennusteknisellä puolella. Hyvä ja motivoitunut isännöitsijä hoitaa työnsä proaktiivisesti, huolehtii taloudenpidosta sekä tarttuu tarvittaviin korjaustoimiin. Kun palvelusopimuksen kiinteä hinta sisältää lisäksi valtaosan palveluista on kulupuoli ennustettavaa, eikä ylimääräiset kulut yllätä.
Talousarvion paikkansa pitävyys
Ellei talousarviossa ole budjetoitu korjauksille riittävästi varoja, näyttää hoitovastike matalalta. Suureen iäkkäämpään yhtiöön on varattava korjausrahaa ja kassaan käteispuskuria. Kassavarojen loppuessa saatetaan muuten joutua keräämään ylimääräinen hoitovastike. Matalaksi ilmoitettu hoitovastike kostautuu ja osakkaat joutuvat ikävään tilanteeseen ylimääräisen vastikkeen muodossa.
Hoitovastike saattaa olla korkeampi siksi, että taloyhtiö maksaa yhteisen laajakaistasopimuksen kustannukset tai että huoneistosähköt sisältyvät taloyhtiön vastikkeeseen. Tässä tapauksessa korkeampi hoitovastike kompensoi asukkaiden muita kustannuksia.
Hoitovastikkeet uusissa kohteissa
Uudiskohteissa rakennusliike ilmoittaa hoitovastikearvion. On syytä muistaa, että ilmoitettu hoitovastike on arvio ja todellinen hoitovastiketaso saattaa poiketa arvioidusta. Lopullinen vastiketaso selviää parin tilikauden kuluessa.
29.7.2019